购房干货指南:警惕样板房猫腻,看房时该如何避坑?

2021-11-30 19:00:00     来源:消费者报道      作者:消费者报道

《消费者报道》曾收到大量关于房屋问题的投诉,近几年来,质量问题层出不穷,这让众多购房者头疼不已。房屋漏水、墙面脱落、开裂,地板空鼓、凹凸不平等成了质量投诉的重灾区,房屋质量一直是准业主们最为关心的问题之一。

房产是人一生中购买的最大宗消费商品,是考验一个人双商的终极消费。作为一名普通消费者,往往在买房这件事情上并没有太多的经验。那么,在看房时要如何避坑?《消费者报道》根据以往走访多处存质量问题楼盘的经验,为准备买房的你提供一份实用购房攻略。

一、先查询房产“五证”是否齐全

众所周知,买房一定要查看房产“五证”是否齐全。有不少购房者往往会在售楼部问询证件是否齐全,如遇上不良开发商,购房者极其容易被置业顾问忽悠过去。

此前,《消费者报道》曾报道了《业主花282万买房竟然变成“长租房”,20年租期后或无法居住》一事。据了解,该涉事楼盘只有四证,唯独欠缺了《商品房预售许可证》。根据规定,若开发商未取得预售证,则不能对外出售。也就是说,“购买”了该商品房的购房者,只有20年的使用权。

因此,购房者签合同前,要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。《消费者报道》建议,看房时先在地方政府官网查询楼盘是否“五证齐全”,或者在现场要求查看五证的原件。房产“五证”是指《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。

近日,《消费者报道》随机走访佛山的两个房产项目,记者出发前通过佛山市房产信息网查询发现,该两个项目均五证齐全,一般原则上没有问题。

保利碧桂园学府里,项目名称:丹灶碧桂园(信息来源:佛山市房产信息网)

碧桂园·云樾金沙,项目名称:云澜苑(信息来源:佛山市房产信息网)

二、不能轻信样板房

交房之日对于房企而言犹如“大考之时”,《消费者报道》曾收到多宗关于质量问题的投诉,一批又一批的楼盘在交付时问题百出。业主在收房时发现房不对板,实际情况与样板房大相径庭,质量问题频发。还有业主发现其施工、装修材料等与样板房不符。

众所周知,样板间代表的是整个楼盘甚至是开发商的形象,所以开发商都是花了大价钱进行设计,装修材料和装饰物件也是精心挑选,施工工艺也比普通住宅要好很多。除此之外,样板房的精装修也掩盖了很多房屋自身的缺陷。有不少购房者表示自己实际购买的商品房与样板房有较大的出入,由此引发不少房屋纠纷。

《消费者报道》建议,购房者在看样板房的时候,应带上尺子去量一量实际面积、层高等,再对照售楼书的房屋面积进行比较。据了解,部分开发商会将客厅和阳台之间的墙壁打通,这样会显得客厅很大。此外,有些样板间会特意装上大量的暖色调灯光,不仅会有扩大空间的效果,也会大大影响购房者对房屋采光的判断。因此,购房者在看样板间的时候,不妨把房间的灯光关掉,观察实际的采光情况。

记者在走访佛山的两个楼盘时发现,实际楼间距不影响房屋的采光、通风等情况。样板间均没有装设大量的暖色调灯光,能直接判断其采光效果和房屋空间的大小。客厅、房间、厨房的实际采光效果通透明亮,光线充足;而卫生间的窗户较小,采光效果相对没有那么强,如需在卫生间化一个精致的妆容,则要另外借助灯光。

保利碧桂园学府里(样板房的卧室实景,未开灯)

保利碧桂园学府里(样板房厨房实景)

碧桂园·云樾金沙(样板房的客厅实景)

碧桂园·云樾金沙(样板房的卧室实景)

此外,记者意外发现开发商有提供量尺供购房者使用参考,客厅和阳台之间设有三层夹胶系统门窗,这两个楼盘均能实际展现出其采光效果及空间大小情况。

三、不能仅仅只看户型

购房不仅仅只看户型结构,其朝向、景观、遮挡、楼距以及实际的施工工艺这些都是住房的重要影响因素。

此外,购房者在看沙盘、立体的房屋模型外,可主动向开发商索要楼层平面图以及楼盘内的房屋分布,了解自己心仪的户型所处位置、电梯和楼道的位置以及户型的设计,方便及时发现可能不利于自己生活的因素。

房型只有放在具体的楼层来看,才能体现其真实的情况,例如有的房屋全明通风,有的只有两面采光,有的靠近电梯有较多的噪音等。

四、了解清楚施工工艺

值得一提的是,《消费者报道》实地探访保利碧桂园学府里时发现,其工法展示空间已对外开放,将建筑施工工艺、每一道工序、施工用材用料等逐一展示,这与以往让购房者参观样板间不同,购房者已无须通过楼盘的平面图及房屋分布,即可直观的了解最真实环境和楼栋的户型。

以往的传统工艺是使用木模、支模后,将承重的墙柱、梁板等结构浇筑成型,然后再进行砌砖、抹灰的工艺来建造,这种传统方法最大的弊端就是存在砖缝。随着建筑老化、雨水侵蚀,这些结构往往可能会出现开裂、渗水现象……据艾普思数据,2021年第三季度房屋及装修质量投诉中,渗漏、开裂的问题占比最多,漏水、渗水成了房地产质量投诉的热门词云。由此可见,楼盘的施工工艺、技术也是购房者考量的重要因素。

图片来源:艾普思咨询

据了解,该楼盘楼栋采用了新工艺铝合金模板,将全部外墙、部分隔墙优化成现浇混凝土墙,虽然成本较高,对施工技术、管理要求很高,但结构一次性成形能基本杜绝墙面开裂、渗漏等问题。记者注意到,已建好的几个楼栋能直观的看到其外立面墙面平整、墙体垂直度高。

新工艺铝合金模板

除施工工法展示区外,楼盘现场还可看到精装修工法板房,板房展示的工法包括客厅及阳台地面铺贴、砌筑工艺、抹灰、水电预埋、地板、室内门、柜件、卫生间沉箱等施工做法,每一道工艺均有详细标明。在参观时,现场一名工程师正向工人们解说施工做法,该工程师告诉记者,“这些都是实体的施工工艺,我们每一批新进场工人进场施工前都会进行施工样版的交底学习,让工人充分熟悉图纸和质量标准,清晰工艺要求才可以进行大面积施工,达到一次合格,保障质量。”

阳台地面施工工序展示

那么,地面空鼓、凹凸不平等问题要如何避免呢?《消费者报道》在现场观察发现,工法样板间将室内装修的工序展示得一清二楚。客厅铺砖经过4道工序,依次为:水泥浆扫浆、敷设砂浆层、胶泥齿刮、铺贴地砖。在原结构地面基础上进行找平,按照设计要求进行水泥沙配比,配合齿刮工艺,使地面砖铺贴得更加稳固牢靠,不容易产生空鼓。

客厅铺砖的工序

此外,卧室木地板也经过多道工序完成,能有效防止木地板出现空鼓、凹凸不平等现象。墙面装修油漆的成型工艺共经历6道工序才能完工,在抹灰工序完成后首先是进行两遍腻子施工,之后进行腻子打磨,保证墙面平整度和垂直度、漆面光滑平顺,然后滚涂一层底漆、两层面漆涂刷均匀无色差。

卧室木地板工序

墙面装修油漆成型工艺

记者还留意到,板房的窗洞口是铝模体系一次成型的,铝模结构有结构压槽企口,窗边防渗漏效果更佳。

由此可见,购房者在购房时,务必了解清楚楼盘的施工工艺、技术,尽可能避免交房时才发现质量问题不断。此外,也可通过参加开发商举办的工地开发日多了解建筑、装修等知识,能在现场及时发现问题,与开发商保持比较好的沟通交流,及时解决问题。