自如“增益租”增益难 业主投诉装修存质量问题
2023-12-27 19:39:44 来源:消费者报道 作者:刘新歌
2021年,自如面向业主推出“增益租”,由此前的“二房东”变身为资产托管方。
该业务模式包括装修和出租两个板块。装修业务由自如提供、业主付费;出租由自如负责,承诺给业主保底收益,对年度租金总额超出保底租金的增益部分,由自如和业主按约定比例分成。
在自如的宣传中,“增益租”模式具有租金无差价、无空置期、收益有保底、年度有分成等优势,构建了自如与业主的全新合作关系,更具抗风险能力和收益增值能力。自如董事长、CEO熊林还曾表示,“增益租是(租赁行业)未来唯一行得通的模式”。
(图片来源:自如官网)
据自如官方最新数据,目前采用增益租模式的房源累计近20万间。
不过,现实或未如此美好。黑猫投诉及社交平台上,不少业主反映自如“增益租”存在装修质量差、增益分成没保障等情况。《消费者报道》就此进行了调查。
“增益租”难增益
罗华(化名)有一套位于成都二环内的房子。2021年12月,她以增益租模式与自如签署了《资产管理服务合同》(下称资管合同)和《家庭居室装饰装修合同》(下称装修合同)。根据资管合同,双方约定租期为4年,租价4270元/月,自如应付的保底租金为3416元/月,即保底收益率80%。对年度实际收到的租金总额超出保底租金的增益部分,双方按各自50%的比例分成。
装修合同约定,装修总价款为99998.55元,支付方式有一次性支付、装修贷支付、租金分摊三种。罗华选择了第三种,分48个月支付装修款,由自如从每月应付的保底租金中直接扣除。与前两种支付方式不同的是,以租金分摊方式支付的装修款总额为111998.38元,分摊后每月应付2333.3元。
扣除分摊装修款、卫生费和服务费(按保底租金10%收取,即341.6元/月)后,罗华每月实际收到的租金仅677.1元。她对《消费者报道》称,虽然增益租模式取消了空置期,但若房源实际产生了空置,期间租金零收入会拉低年度增益收入及分成,最终业主还是要承担空置期的租金损失,“2022年我收到的增益分成仅1000元多一点。”
从年度租金总收入来看,“增益租”模式或不如直租。罗华称,小区一户相同户型的房子,业主自己装修后直租,每月租金4600元。
而“自如业主”APP 展示的案例显示,“增益租”房源租金基本能提升1000余元。如广州市天河区某简装房,普租模式租金约2000-2500元/月,出租周期19天。经自如装修后,每月租金提升至约3400-4300元,出租周期缩短至1天。
(图片来源:“自如业主”APP)
北京的李霖(化名)也因增益难与自如提前解约。他的房子位于北京朝阳区甘露园南里,2022年2月与自如签约,租期为三年,租价9490元/月,保底收益为每月7592元。但今年年初,他发现自如将租价调低至9000元左右,这意味着年底10%分成没有保障。“之前管家承诺每年租金会有2%以上的涨幅,年底增益分成不低于11388元,降租、空置会导致我基本只能收到保底租金,具体降租原因、降租时间也没有通知我。”今年上半年,在支付了违约金及未付的装修款后,李霖选择提前解约。
自如公关部相关人士对《消费者报道》回应称:“从业务形式上看,增益租模式会与业主商谈出租收益、设计装修方案,并完成出租和租期维护、提供专业的资产管理服务。保底收益比例不在租期内调整。”
除了增益情况不及宣传和预期,自如的装修质量也让罗华、李霖颇不满意。
罗华表示,“装修材质比较差,才出租没多久就看到常有维修记录,估计合约到期后,浴室电路等已完全不能用。另外电线都是明线,以后收回来还要再改电。”
李霖则对《消费者报道》称,把房子收回来自住时发现多处装修存在一定问题,如水电线路铺设随意且不美观,地板松动等,更重要的是装修合同里要配备的微波炉、浴室柜子、电路改造等并未如约配置、改造。
(图片来源:罗华、李霖供图)
上述问题让不少业主对“增益租”模式持否定态度。罗华直言“比较坑,不推荐”,“销售人员推介时避重就轻,不说要扣除的各类费用,出租率、租金涨幅都按最理想的情况计,收益表列举内容并不是业主最终能到手的收益。合同长达20多页,很多重要条款也没有特别提示,都是我自己陆续发现后去问客服才知道。”
(图片来源:小红书)
南京一位业主则对《消费者报道》称,如果想省事、不图高租金,或者房子较老、需要重新装修,可以考虑增益租;如果房子条件不错,还是直租比较合适。
两传IPO至今未果
公开宣传中,自如称,通过“增益租”,业主不仅能享受租金上涨的红利,还能借助自如的专业装修体系实现房屋增值,同时基于自如的管理体系和出租能力实现收益的持续获取。
具体来看,增益租模式下,租期更加灵活,1年起签、1—10年随心选;出租价格由自如与业主共同确定,实际出租价格透明化且“收出无差价”;没有空置期,无论房源是否租出,业主均可稳定获得租金80%或85%的保底收益,增益部分由自如和业主按三七或五五分成。
“在我们的数据记录中,有小区因配套设施逐步完善等原因,五年前后月租金上涨万元。而如果租金下降,自如应付给业主的保底收益不变。”《消费者报道》以业主身份电话联系了自如“业主专线”客服,相关工作人员如是表示。
不过,看似让业主更多获益的背后,自如的如意算盘也很明显。
和其他长租公寓品牌一样,成立于2011年的自如一度为“二房东”角色,以“收房、租房”的传统模式开发了合租、整租等产品。在上海、北京,通过改造核心区域的老洋房、高端楼盘,自如还开发了万元级别的高端产品。这种模式被自如称为“省心租”,租期较长,一般3年起签,自如还须承担房屋装修和家电家具等成本。重资产模式对企业运营的考验颇大,行业起伏、疫情期间尤甚。
增益租模式下,自如将房屋的装修成本转移给业主,降低了之前前期投入过重的弊病,由重向轻转型;而业主不仅前期投入偏大,且收益存在不确定性。房东东创始人全雳对《消费者报道》分析称,很明显自如把自己包租的风险降低了,这个对企业来说是好事。而业主作为个体,在大企业面前没有话语权。尤其租赁市场不太景气时,业主对自如的依赖度更高。
过去几年,长租公寓行业经历了一番急遽的野蛮生长和洗牌,已然从风口跌落。据不完全统计,过去三年,国内有上百家长租公寓品牌消失。作为为数不多的“活下来”的长租公寓企业之一,在过去三年时间里,自如管理的房源规模并没有较大规模的增幅,而是在迭代商业模式,即转向“增益租”模式。
“增益租”上线后,成为其新开拓房源的唯一模式。通过“增益租”,自如似乎找到了一条盈利回正更快的有效办法。不过,由于装修支付方式多样,部分装修费用延迟结转,自如要想快速扩张同样压力不小。而近三年多时间里,自如未获取新的融资。
不过,今年3月和7月,市场两度传出自如IPO的消息,7月的传闻称自如最快将于第三季度正式向港交所递交招股说明书。对于两次传闻,自如均回应称“不予置评”。目前来看,两次传闻也均落空。
上市“解渴”未果,自如短期内或继续存在一定的资金压力。一个佐证是,不少“省心租”业主反映收到自如管家电话,要求降低租金或春节期间让出半个月空置期,若业主不同意,将在赔偿违约金的前提下单方解约。
(图片来源:小红书)
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