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物业费12.8元/㎡,新小区垃圾成山!原物业被撤换

2019-01-11 09:03:24    来源:解放日报    作者:佚名

南洋新都的临时垃圾堆放点堆满垃圾。   张家琳

 

金沙鼎苑小区西面被用作防汛通道的大门,通行条件堪忧。

 

延安西路1155-1181号小区车位紧张。

 

某退役著名体育明星是本小区业主,可他经常拖欠物业费。年底到了,他还拖欠着2018全年物业费。我们好几次联系他及家人,不是敷衍,就是以正在出差为由搪塞。近日,古北某小区物业经理致电本报新闻热线63523600投诉。

 

物业经理称该明星现为某俱乐部高层管理者,不会付不起物业费,且眼下转账也非难事,可就是迟迟不愿缴纳。3天后,物业经理来电说再缓2天。次日下午,经理联系记者,称对方已付了款。不过,2019年这位明星是否还会拖泥带水呢?经理有些担心。

 

根据国家《物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》:业主应当根据物业服务合同约定,按时缴纳物业服务费;业主逾期不缴纳的,业主委员会应当督促其缴纳;物业服务企业可以依法向法院起诉。岁末年初是物业费缴纳高峰期,记者在12345市民服务热线上看到不少相关投诉:大多是业主投诉物业公司为催缴物业费,采用断电、或捆绑停车费等手段;也有少数物业公司状告业主无理拖欠。实际情况如何?记者前往探访。

 

对峙

 

不付物业费,我们理由充分

 

说起不缴费理由,归根结底是业主们不满物业提供的服务

 

垃圾临时堆放楼前一年,不缴!

 

去年9、10月间,小区1号楼前的一小块绿地被辟为建筑垃圾临时堆放点。据业委会讲,临时就是半年。可一年多过去了,垃圾堆放点岿然不动说起不缴费理由,家住天山路177弄南洋新都的刘先生理直气壮:由于环境脏乱,1号楼内50%以上业主都不缴物业费。

 

去年12月24日上午,记者在距1号楼西侧外墙仅4、5米的树丛内,找到该临时垃圾堆放点。占地面积近20平方米,东西两侧都砌有半人多高围墙;北侧是建于10多年前,为小区以及周边配套的市政垃圾压缩站,靠小区公共道路的南侧则建有数扇木门。堆放点内,破旧的席梦思、厨房吸油烟机弯管、油漆桶、泡沫板、床架子等重重叠叠,高度几乎与围墙齐平;堆放点围墙外的香樟树下,汽车轮胎、坏电水壶等随意扔弃……

 

临客嘉物业经营管理(上海)有限公司南洋新都物业管理处负责人、小区业委会负责人说,小区于2002年底交付入住,现有居民851户。两人都强调设置建筑垃圾临时堆放点是市、区、街道的统一规定,所有小区都要遵守。

 

在物业公示的小区《装修建筑垃圾清运费规定》上,记者看到3吨、5吨、8吨的清运车每车收费标准分别为400元、800元、1300元。物业管理处负责人表示,目前小区有7户在装修,涉及整车集中清运收费,而各家倾倒的建筑垃圾分处不同时段,难以随收随运。他掏出物业费登记账册清点,1号楼40户居民中有16户没缴物业费,收缴率为60%,远低于全小区85%的水平。

 

在小区,记者遇到数位正在晒太阳、散步的业主,他们都表示:物业应做好建筑垃圾堆放点周边环境保洁、清理等工作;但桥归桥、路归路,业主该缴的物业费还是应该按时缴纳。

 

西大门不开买菜多绕路,不缴!

 

小区西面明明有好几道大门,物业为何终年关闭?12号业主到星华公路上的菜场去买菜,因为绕道,单程起码要多花20分钟,物业不是在刁难业主吗?

 

说起自己两年不缴物业费,嘉定江桥镇金耀路555弄金沙鼎苑12号的黄女士振振有词。黄女士说小区是动迁房,于2012年12月首批入住,小区所属的真如物业公司总称等居民住满后即开启西面大门。可如今居民入住率已达9成,还不见门开。

 

记者联系了金沙鼎苑物业管理处有关负责人。据介绍,小区呈东西狭长型,规划入住1478户,现已入住近1300户。目前小区正式出入大门只有金耀路上一处;西面邻近10号、12号楼处,确实有扇大门,规划中是用做防汛通道的。

 

这名负责人给记者发来了西门照片,从照片中可以看到,门外近10米处是一座桥梁的桥堍,与西门所处地面有1米左右的高低落差,地面中央还竖着根电杆,安全通行堪忧。物业随后又发来小区西部邻近23号楼的一扇大门的照片,表示该门规定仅用于消防通道,物业无权开启。他补充说:其实,金耀路大门外也有一家菜场,规模比星华公路上的要大,居民不必舍近求远。

 

不过物业也称,小区2018年全年物业费收缴率在95%左右,不缴物业费的业主只是极少数。

 

物业断电催缴物业费,气愤!

 

有的业主投诉物业公司为催缴物业费,竟不择手段对业主采取断电手段,相关业主十分气愤。

 

奉贤南桥镇望园南路1288弄卓越世纪中心属商住两用房,业主成女士反映,自己因小区人员进出杂乱、广告随意张贴、电梯广告收益不明、电瓶车电瓶被盗等原因,从2016年至今拒缴每平方米2.7元的物业费。最近物业以她拒缴物业费为由,不给她插卡充值用电。

 

金山区亭林镇长三角物流园业主鲁先生自称近3年没有缴纳物业费,且小区内不缴物业费的业主不少,原因在于小区无保安、无管理、无维护,环境卫生糟糕。眼下服务入驻、管理的安徽易景物业管理有限公司为催缴物业费,竟对拒缴业主采取断电方式。

 

记者在亭林镇政府官方网站上看到,该小区属商住两用房,一楼门面房1424户,一楼以上住户1664户,总计3088户,存在的主要问题是物业管理问题和环境问题。镇政府将谋划成立两城(长三角物流城、电器城)管委会,具体做好市场规划、人口管理、安全监管、综合环境等方面工作。

 

博弈

 

业主自我维权,有无其他选项

 

业主以物业费作为维权筹码,却容易使形势陷入恶性循环

 

不满意物业服务就拖欠、拒缴物业费,这似乎成了部分业主自我维权的第一选择。不缴物业费是对物业公司的惩罚吗?物业公司会否因此降低服务标准、质量?这是否会导致业主、物业关系陷入恶性循环,导致小区品质下滑?

 

物业费不缴,停车费拒收

 

我去物业缴停车费,可物业不收。理由是我拖欠物业费,只有等物业费缴清后才可付停车费。延安西路1181号商住两用楼的业主许女士称,自己是2016年5月购买、11月入住的,不过物业费只缴至2016年上半年,2016年7月至今没缴纳过。

 

说起不缴费理由,许女士数落起物业公司的诸多不是:小区原本属酒店式管理,现转为住宅管理,物业费怎能再沿袭先前高达每平方米6元的标准;物业服务严重滞后:电梯内宠物粪便、落叶等垃圾不见及时清理……

 

南都物业区域经理告诉记者:小区于2004年竣工,先前开发商曾包租10年,届满后返还给业主。小区现有业主464户,车位不到60个。对方强调物业并非是将物业费捆绑停车费,而是要将车位优先提供给缴清物业费的业主。他认为可能在与许女士沟通中存在障碍,目前捆绑问题已解决,许女士被允许以业主身份停车。

 

无独有偶。上海康城3期业主林先生也是一年物业费没有缴纳,小区所属的深圳盛孚物业管理有限公司上海分公司不再收取他每月150元的停车费。物业人员表示:只有先缴清物业费的业主才能优先享用车位。松江勋业东路188弄国贸天悦小区陈先生说自己在缴清了拖欠的物业费后,物业公司才不再以外来人员,而是重新以业主身份收取他的停车费了。

 

忍无可忍,不如法庭见

 

记者注意到,一些物业公司会回避断电、捆绑等催缴物业费的套路,可也有物业公司自称忍无可忍,亮出与业主法庭上见的真招。

 

奉贤九华苑业主郑先生于2009年购买小区的顶楼复式房,入住后每逢下雨房顶就渗漏,屡次向物业反映,可一直没修好,漏水持续8年,他家一直没缴物业费。现在物业公司向法院起诉,要求其支付历年拖欠的物业费共计1万多元,另要支付违约金4000元左右,郑先生深感意外。

 

记者联系了上海营巢物业管理有限公司九华苑管理处,工作人员称小区有1708户,以动迁农民居多。物业费从2013年每平方米0.50元调整至目前的0.80元。针对郑先生提出的一直没修好,工作人员表示至少从2017年9月至今,有两次明确的维修记录,显示当时都是修好的。营巢物业公司表示,今年他们对所有管理的楼盘,近200户常年不缴纳物业费的业主采取向法院集中起诉的方法进行追缴。

 

物业不作为,启动招标新公司

 

物业费是维护小区公共秩序、确保环境卫生以及保障各类公共设施、设备正常运行的物质基础。公司人工成本、小区公共设施维修等都离不开钱。业主如拖欠、拒缴物业费,物业公司肯定难以维持,大不了我物业走人,但最终还不是业主利益受到损害?

 

年近七旬的静安区曹家渡街道睦邻鸿业业主委员会事务所蔡妙根,在基层物业摸爬滚打几十年,他表示,在物业服务费的收缴过程中,部分业主与物业公司之间确实在博弈:业主以物业服务是否完善作为缴费前提,而物业又以业主是否足额缴费作为完善服务的先决条件。他说,物业公司收支一旦失衡,往往会降低实际用工成本,或暗中挪用小区公共收益等维持运营,不仅服务打折,还开启了腐败黑洞,引发更多业主不满,导致更多业主拖欠、拒缴物业费,造成物业服务质量更加不堪。业主、物业双方陷入恶性循环之中,导致小区各类环境严重恶化。最后很可能就是物业公司抛盘走人,吃亏的还是业主。

 

可是,也有部分业主通过维权保障了自己的合法权益。静安区某高档楼盘,每平方米14万元左右,今年刚交付。可业主入住后发现,物业公司服务严重缺位,小区内各类建筑垃圾堆积成山,不见清理;草坪里随处可见东倒西歪的路灯、裸露的电线和破损的装置……种种乱象导致有部分业主拒缴12.8元/㎡的物业服务费。业主李女士告诉记者,由于是新房,小区物业公司戴德梁行由开发商指定。在开发商与戴德梁行合同快到期之时,小区业主发起是否续聘戴德梁行的投票,并积极呼吁政府职能部门介入。眼下小区所在的房管部门、街道、居委会、业主和开发商、物业公司开会协调后,中止了相关物业服务合同,开发商已启动新的物业公司招投标程序。

 

求解

 

以违约方式自我维权,不可取

 

不能以个人感受替代服务合同,应推动建立公开透明管理机制

 

业主和物业公司双方公说公有理、婆说婆有理。北京盈科(上海)律师事务所全球总部合伙人郭韧律师认为,物业公司服务是否到位,关键要看物业服务合同中有无约定、标准如何,而非个人感受。

 

以物业服务费为例,所含服务内容、范围、收取标准等是经物业公司与业主协商确定,并载入物业服务合同内的。如物业公司履行合同,正常提供服务,可业主逾期不缴纳物业服务费的,则业主行为构成违约。业主无正当理由拖欠、拒缴物业费的,其实是以违约方式来自我维权。除要缴纳拖欠的物业费外,还需缴纳违约金。

 

郭韧表示,实际上有的业主将物业公司当作投诉对象,所持理由并不合法合规合情。如:有的房屋质量问题本应向开发商追责,但部分业主却要求物业公司负责;有的业主因邻居私搭乱建,也要求物业承担拆违。还有,物业服务范围并非无限,如小区外的市政设施等就不在物业服务范围内……

 

物业公司服务严重缺位,可中止

 

针对物业企业、业主之间的种种争议,呼吁设第三方评估机制

 

业主在缴纳物业费后,该如何维护自身权益?

 

郭韧律师建议,首先要查清物业服务合同相关内容,其次可通过健全、完善业主大会制度和服务质量评估制度来达到对物业公司的监督。当物业公司服务确实存在重大问题时,业主在收集相关证据后,可通过诉讼渠道追究物业公司的法律责任。

 

结合静安某高档楼盘的案例,有市民呼吁,一旦出现物业公司服务严重缺位的情况,政府相关职能部门应及时介入,中止服务合同,保障各方的合法权益。

 

上海交通大学中国城市治理研究院教授陈尧表示,要消除小区物业服务费收缴困扰,除了物业、业主加强沟通外,离不开建立小区公开透明的管理机制。物业公司应对所有业主开诚布公,在物业服务收费的项目、标准、用途等方面公开透明,尽其所能满足业主合理要求,从而提高业主缴费的自觉性和积极性。针对物业企业、业主之间的服务质量、有无违约等争议,陈尧呼吁设立第三方评估机制。

 

(责编:xiaodaozhang)

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