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昔日地产大佬的远去:泛海系数百亿资金缺口待填

2019-01-31 10:18:05    来源:第一财经日报    作者:佚名

从泛海控股溯源而上,先是中国泛海,再是泛海集团,然后是通海控股,卢志强隐身背后,掌控着一个庞大的商业体系,其中囊括房地产开发与经营、银行、信托、典当、保险、文旅、传媒、能源、科技、投资甚至是园艺,业务从境内延伸至境外。

 

2019年1月21日,泛海控股京沪两个项目被宣布卖给融创后,有好事者感慨,这位昔日地产大佬的远去。

 

但纵观泛海控股近年发展史便可知,掌门人卢志强从未甘心只做房地产业的大佬,他要一个更大的商业王国。

 

从泛海控股溯源而上,先是中国泛海,再是泛海集团,然后是通海控股,卢志强隐身背后,掌控着一个庞大的商业体系,其中囊括房地产开发与经营、银行、信托、典当、保险、文旅、传媒、能源、科技、投资甚至是园艺,业务从境内延伸至境外。

 

长安居大不易,业务广,管理和钱债均不易。融创一纸收购,把泛海系和卢志强重拉回好奇和探究的目光前,尽管通海控股的营收利润和资产不可考,但1月28日,上证所受理的泛海控股母公司中国泛海的发债说明书,将泛海系的经营和资金实况放在阳光下晾晒——

 

单单是中国泛海,账面资金与短债规模的缺口便达600亿元之巨,截至2018年9月末,其净负债比率高达325.67%。

 

50亿公司债难解渴

 

在刚刚宣布以超过140亿将旗下两大项目转让与融创中国之后,泛海又急着展开新的融资。

 

据上证所信息,2019年1月28日,中国泛海控股集团有限公司(下称中国泛海)2019年公开发行公司债券已获上证所受理,发行总额不超过50亿元(含50亿元)。

 

此次发债的消息,早于2018年便开始筹划,同年7月中国泛海董事会通过了发行公司债券方案的议案,随后,也取得了股东会和证监会的同意。

 

目前,此次发债利率未定。中国泛海计划将债券募集资金扣除发行费用后用于偿还公司有息债务,且明确募集资金不得用于购置土地。

 

其中,50亿元将用14亿元偿还16泛海01、24.4亿元偿还16泛海02、7.3亿元偿还16泛海03、4.3亿元偿还16泛海04。

 

对于债务压顶的公司而言,若能顺利发债,无异于速效救心丸,给公司经营争取更多时间和空间。

 

泛海控股2018年中报显示,截至2018年6月底,泛海控股的短期借款为146.43亿元,一年内到期的非流动负债为384.23亿元,短债规模为530.66亿元,然而同期,货币资金只得167.98亿元。泛海控股的货币资金与短期负债之间,有着362.68亿元缺口,资金压力较大。

 

而控制泛海控股的中国泛海,资金情况并不乐观。

 

中国泛海的发债募集说明书显示,截至2015年末、2016年末、2017年末及2018年9月末,公司资产负债率分别为81.74%、84.05%、82.03%和83.29%,资产负债率始终处于较高水平。

 

从现金流情况来看,2015年末、2016年末、2017年末,中国泛海经营活动产生的现金流量净额持续呈负数状态,分别是-39.8亿元、-100.5亿元、-215.0亿元,直至2018年9月末才转正为116.5亿元。

 

同期,公司投资活动现金流出量较大且持续处于净流出状态,投资活动产生的现金流量净额分别为-155.9亿元、-519.9亿元、-111.5亿元和-1.7亿元。

 

债务方面,截至2018年9月末,公司有息债务期末余额合计2035.13亿元,其中,短期借款余额236.1亿,一年内到期的非流动负债余额为624.8亿元,短期债务规模为860.9亿元。

 

而同期,中国泛海货币资金为264.03亿元,非受限流动资产中,货币资金仅有181.98亿元,短债缺口达600亿元之巨。

 

募集说明书显示,截至2018年9月末,中国泛海净资产为543.83亿元。结合有息负债以及货币资金,中国泛海的净负债比率高达325.67%。

 

中国泛海指出,本次债券如能成功发行且按上述计划运用募集资金,以2018年9月末合并报表口径为基准,公司资产负债率水平不变,而债券发行可帮助公司及时筹措偿债资金,并有利于中长期资金的统筹安排。

 

存货去化缓慢

 

尽管募集说明书显示,本次债券信用等级为AA+,发行人主体信用等级为AA+,以表明债券偿还债务的能力强,违约风险低,但债务规模扩张快、资产负债率高,存货占比大,依然是中国泛海不得不提及的风险。

 

数据显示,截至2015年末、2016年末、2017年末及2018年9月末,中国泛海存货账面价值分别为514.47亿元、666.9亿元、843.4亿元和925.1亿元。

 

截至2017年末,中国泛海存货占流动资产比例为43.50%,其中开发成本占存货比例88.50%,开发产品占存货比例11.35%。

 

存货明细显示,最晚于2016年11月竣工的北京泛海国际居住区2#、3#地,截至2018年9月末,去化仅82%;竣工于2016年12月的泛海国际居住区4#地,目前去化98%;而在2015年8月,早早就竣工的深圳泛海城市广场,目前去化只得85%。

 

建设周期整整五年的公司核心项目,武汉中央商务区泛海国际居住区——碧海园,于2016年1月完工,去化只有47%,尚不足一半,同期开工同期竣工的武汉中央商务区泛海国际财富中心更是零去化。

 

而武汉中央商务区基础设施建设及其他项目、北京泛海国际居住区二期(1#、2#、3#地)等项目,部分早在2007年即已开工,预计施工期最高长达12年。

 

而中国泛海位于美国旧金山的索诺马项目、纽约的南街80号项目等境外项目,更是连预计的开工期都未有,处于长短不知的囤地阶段。

 

中国泛海近三年及一期存货周转率分别为0.11次/年、0.19次/年、0.10次/年和0.06次/年,始终处于较低水平。

 

尽管房地产企业视土地储备为命根,但长期的低速周转,居高不下的存货规模,使公司存货迟迟无法去化换取现金流,并非可长远发展的健康之策。

 

值得指出的是,2019年1月21日,中国泛海控制的上市公司泛海控股,宣布把上海外滩仅剩的未开发地块董家渡项目,以及北京泛海国际居住区1#地块,共作价148.9亿元,转让给融创,以换取现金流。

 

其时泛海控股称,交易完成后,公司的资产负债结构将得到实质性改善,负债规模将有所下降,且可获得大额现金回流,有效地缓解公司的现金流压力。

 

回到中国泛海身上,截至2018年9月末,公司受限资产账面价值合计达1342.4亿元,占资产总额比例达41.25%,受限资产主要系金融机构借款设定的担保资产。

 

而截至2019年1月22日,泛海控股及控股子公司对外担保实际余额为849.7亿元,占公司2017年12月31日经审计净资产的比例高达423.38%。

 

这样大规模的受限资产,将导致中国泛海在后续融资以及资产的正常使用方面,皆存在风险。

 

(责编:xiaodaozhang)

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