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地产业质量与安全事故频发 楼盘质量拷问行业底线

2019-03-15 10:44:37    来源:第一财经    作者:佚名

2019年3月9日,李青一出家门小区电梯便失灵,卡在13楼空中。5号楼2单元13楼电梯,我被困住了。她在业主群中发出这条消息时,邻居们正在维权。

 

今年1月,郑州万科天伦紫台二期业主收房,很快便发现电梯进水、淋浴屏爆炸、阳台空间不合理……一些问题至今仍得不到解决。

 

类似的情况并非个案,过去二十年,中国经济狂飙突进,房地产成为最富有的行业之一,新房市场规模单年销售最高达15亿元,但这样巨大的行业处理购房者诉求依然野蛮。

 

中国消费者协会发布的2018年全国消协组织受理投诉情况报告显示,房屋建材类的投诉有27916件,比2017年增加30%;房屋装修及物业服务类的投诉有17352件,比2017年增加100.6%。

 

房屋投诉陡增,楼体坍塌等安全事故频发。其中不乏开发商高周转下极致压缩前期施工时间、为平衡限价政策对利润空间的压缩使用质量差的物料、工程管控能力落后于动辄超5000亿销售规模使产品生产体系失控的原因。

 

很多时候开发商离规模越近,离客户越远,离利润越近,离口碑越远,但它们本应相互成就,而非对立。

 

龙头房企出现质量问题

 

客户不是上帝,至少在房地产领域如此,常有业主现身说案,面对房屋纠纷时,他们的话语权弱得可怜。

 

多日过去,李青依然记得3月9日被困电梯的状态。当日上午9点25分,她从家出门进电梯,关门的瞬间,电梯完全失灵,人与电梯被卡在13楼空中,四周都是黑暗。

 

李青用力按向每个楼层,但电梯没有反应;按警铃,依然毫无反应。她双手发抖着,在业主群中发出求救信息,最后微弱信号将消息带出,她终于得救。

 

小区是新小区,电梯是新电梯,这样的电梯事故让她的居住体验蒙上阴影。这并非终点,李青们更大的失望来自收房后发现的房屋与装修质量问题。

 

今年1月,郑州万科天伦紫台二期业主收房,开始了他们的糟心时刻

 

李青的邻居张伟的感受尤为强烈,1月20日收房当天,还没进小区,他的车就被门口90度大拐弯划到。

 

推门进房子后,他发现玄关处柜子内部完全损坏。往里走,厨房插座被直接安装在燃气灶具正上方,有严重火灾安全隐患,室内墙体也瑕疵不断,一些地方还露有石灰,柜角有划痕。此外,张伟还发现房子门框出现裂缝、黏合不牢固,用手一扣,竟然能拿下来。

 

与小区其它业主交流一圈后,张伟发现,不止他家房子发现问题,几乎每个业主家里都有大小不等的问题。

 

而小区里,地下车库是原始混泥土顶棚,品质低于周边低价楼盘地库标准,车位处也常有积水。此外,二期B、G底层户型阳台有造型柱遮挡,严重影响采光。当初购房时,花同样的价钱,没人告知业主底层与标准层的差异。

 

张伟称,二期800多户B、G户型,都有阳台设备平台外翻台过高的问题。从实地看,阳台放空调的地方,百叶窗下方墙体过高,如果将空调沉下去,会导致出风口对着墙面,存在安全隐患。

 

同样的户型,二期比一期阳台实体墙高出五十公分。开发商在阳台安有支架,以便架高空调。但如果这么放,会导致一大部分空调机身直接外露,且管线直接横在外面,杂乱无章,宽度也放不下两个1.5匹空调。

 

房企态度傲慢

 

直到现在,张伟还是坚持不收房。

 

他和邻居们积极与开发商沟通,如针对阳台问题,业主建议将多余墙体切除。但开发商认为,这样会影响楼房结构安全,建议将空调机外挂。

 

而项目相关负责人出具的函件显示阳台空调机位设计符合相关设计规范,且小区外立面属全体业主所有,若将空调机外挂,需征得双三分之二以上业主同意,且外挂可能存在安全风险

 

在业主看来,阳台问题是设计缺陷,开发商应负有全责,而非将风险转移至业主。

 

直至约定期限3月7日,方案仍未敲定。3月9日,李青被困电梯那天,逾百位业主聚集起来维权。

 

项目方直言:空调机位是不合适的。但因为业主意见不统一,所以我们选择不调整,不改变。大家想走司法程序、打官司都可以。截至记者发稿,万科方面暂未回复记者采访。

 

没得谈了。张伟听到这些话后起身离开。

 

纵然二期业主维权不断,但万科天伦紫台三期仍在销售中。

 

郑州万科天伦紫台位于郑州市惠济区文化路大河路交会处,北四环附近。张伟记得2017年他购房时,二期均价约为16000元/平方米,比三环内一些精装房都贵。

 

他能接受这个差价,完全是因为万科品牌,但现实如此,显得讽刺。他不明白,为什么自己花高价买的精装房,会出现这么多问题。如果开发商能在业主收房前好好查验,这些问题就不会出现。

 

天眼查信息显示,该楼盘开发商为郑州天伦万科房地产开发有限公司,成立于2015年,由河南天伦地产集团有限公司股比49%,郑州万科房地产有限公司股比42.69%,珠海众享企业管理咨询中心(有限合伙)股比8.31%。

 

从股权比例来看,该楼盘属于万科与当地开发商合作开发的项目,而项目公司的董事长兼法人代表为万科员工李锐,无论如何万科负有的管理监督责任不容推卸。

 

作为房地产业的龙头企业、明星公司,万科被不少购房者视为金漆招牌,也长期享受品牌价值带来的产品溢价,但近年来却屡屡发生楼盘质量或安全问题。

 

2018年11月,万科中山古镇项目车库顶板发生坍塌,所幸无人员伤亡;2018年12月,万科和金地联合开发的七宝生态园项目基坑坍塌,事故中3名被压的建筑工人全部死亡。

 

高周转的原罪

 

并非只有万科楼盘品质引发纠纷,2018年6月,因精装房问题,中海、龙湖、融创等多个楼盘的几百位业主在成都集中讨说法。这些年来,业主维权案例已不胜枚举。

 

2018年,全国商品房销售面积171654万平方米,以套均面积100平方米计算,年销售套数达1716万套,基数如此庞大,偶发的质量与安全问题在所难免,但倘若问题爆发愈加常见,对深层次原因的追究便亟待正视。

 

2018年起,房地产开始流传一种说法,这两年的新房不要买了。这种说法指向当下的行业政策、销售环境、开发商取向与发展路线。

 

第一财经采访的多名房地产业人士均表示,楼盘出现质量与安全问题,最核心的原因是高周转战略,以及限价政策下建安装修的减配。

 

一家内房公司有关负责人告诉第一财经,其所在房企以前通常是拿地10个月开盘,现在已经加快到3个月。行业中每家公司具体要求不同,但普遍对工程周期要求越来越快。

 

该负责人表示,这种快,有时甚至不是为成本考虑,主要是抢占抢销售节点。

 

另一种鞭策房企越来越的原因是资金回笼。广东一家房企工程部门质量督查人士对第一财经表示:住宅楼要想拿到预售证,结构就必须达到三分之二的节点,比如说,30层楼那必须干到20层才能拿预售许可证,有预售许可证才能开始卖房子,开发商为了让资金早点回笼,会拼命加快工期,按正常施工本来要五天一层,现在把工期压缩到三天或者三天半一层。

 

此外,2016和2017年、甚至2018年,市场出现了一个周期下小高峰,房子相对好卖,房企业绩大增。此情况下,房地产业处于卖方市场,开发商放松了对产品的打造要求。

 

还有一个可能导致楼盘出现质量与安全问题,却易被忽略的原因是,房企销售规模变大,但工程管控能力和体系的建设依然滞后,导致产品生产体系相对失控。

 

上述内房公司负责人指出,工程管理分为进度,成本,质量三大块,三者有着类似相生相克的关系。通常而言,进度越快,成本越高,质量越差;成本越低,进度越慢,质量越差;质量越好,成本越高,进度越慢。

 

现在的开发商追求快周转更要低成本,当管理水平一般的时候,要快要便宜,自然要牺牲一点质量。

 

不过,即便时下行业之风如此,上述工程部门质量督查人士并不认为近两年来房屋质量变得更差。中国的房屋质量本就在稳步提升过程,最直观的就是近年来新工艺新技术的运用与推广,如装配式建筑、叠合楼板、整体卫浴等。

 

合硕机构首席分析师郭毅也认为,行业规模化扩张在近20年都在持续演进,这个过程中也暴露出一些问题,但居住品质的提升、生活方式的改善,是行业主基调,不能因个案而否定整个行业的进步。

 

无论如何,高质量对房企不是苛求,而是最基础的要求。易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

 

如何在产品质量与客户口碑、企业利润的博弈中取得巧妙平衡,成为开发商可持续发展路上必须解决的问题。一个相对积极的信号是,去年夏天连续发生的几起安全事故后,已有龙头主动慢下来。

 

(责编:xiaodaozhang)

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