卡尔维诺说：“最完美的城市可能是各种城市元素的合体。”

深圳经过40年发展，很多片区自我生长出某种“个性”。在“普通城市”中孕育出“特色城市”，成为了一个有趣的当代城市现象。

这一现象的出现，恰恰让我们从中看到了新机会——“这个城市不断产生巨大的虹吸效应”。如此吸引巨头资本的背后，其发展密码有迹可循。

资本重仓光明

的“现象级”效应

这里没有巴菲特、格雷厄姆、芒格、费雪、彼得林奇，也没有段永平、林园、李大霄、但斌......

但是这里有腾讯、大疆、微软等世界级科技独角兽；

也有勤城达、益田、星河、华润、佳兆业、万科、京基、招商、绿地、中粮、龙光、电建、金茂等房企快马加鞭的建设。

昨天下午，一场价值340亿“史诗级”的土拍落地，光明4块地名花有主。

总共吸引：中粮、电建、港中旅、金地、招商、禹州、华润、振业、中交、佳兆业+卓越+新城联合、越秀、建发、龙光、天健、平安、金茂、华发、卓越等25家房企竞拍。

11月23日下午，深圳光明区4宗居住性用地入市出让，总起拍价合计40.12亿元，最终均以上限价格成交，总成交价达到58.2亿元，落子的企业包括安徽安联、金茂、电建、中信城开。

因为“双限地”摇号，仍是关注热点，新增“限价地”在吸引品牌开发商、甚至是看好深圳的外地开发商仍在光明大举拿地，重仓光明……

为什么头部房企和科技独角兽如此重仓光明？why?

深圳土地资源稀缺，而国家战略光环加持的光明更是有着巨大的升值空间。目前，资本大鳄、房企、科技独角兽都用聪明的眼光投票，看准光明未来的价值潜力，果断下手。

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光明，作为深圳下一个十年的重点发展区域，率先供应了多宗优质土地。

很多开发商已经敏锐地嗅到了未来的发展潜力，开始在光明布局项目。而在光明大力发展的同时，其土地价值也在不断提升。

光明，正在建设中的综合粒子设施

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光明地价溢价率高达45.17%，是深圳土地升值最稳定的区域。

今年前三季度深圳出让的土地都流向了哪里？溢价率最高的土地是哪一块？哪个区出让土地最多？根据数据南方都市报统计：光明和坪山，是深圳拍地数量最高的区域。

2020年11月23日，电建第三次入驻光明，以上限价格24.44亿元竞得A515-0099地块，溢价率45.04%；

金茂12.72亿，拿下光明A641-0028宗地溢价率45.04%；

安徽安联高速公路有限公司(安徽交通控股集团)以上限价13.84亿元拿下光明A605-0377宗地，溢价率45.07%；

中信城开投资集团有限公司以上限价格7.2亿元竞得深圳光明区A525-0100地块，溢价率45.16%；

可见国企、央企、民企对于光明区域的看好。

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深圳急切需要一颗强有力的“城市心脏”为其输血，光明就是“城市大脑”。

光明的中心区，要建“世界一流的科学城和深圳北部中心”。作为深圳的第四城，“耀眼”的光明科学城加快登台亮相。

光明还有世界/中国500强：正威、微软（拟迁入）、华星光电；中国制造业企业500强：大疆创新、欧菲光、TP-LINK；国家高新技术企业：欣旺达、贝特瑞、拓日新能。

大深圳物业投资的“绩优股”

Location！Location！Location！是房地产界的至理名言，但这里的Location不仅指买房要看地段，更要看城市区域发展。

未来深圳的分化在不断加剧，但怎么选择一个有发展的区域，却是一个技术活，好比要在股市中选出能跑赢大市的“牛股”。

这一点在全球奢侈地产一文：不要浪费每一次危机的机会┃2020深圳下半年值得整购的大宗资产【深度】可以窥见：大宗资产的走向决定了未来楼市的投资走向。

如果把整个深圳看成一个主板：那我们选板块就好像是选股。从价值投资的逻辑，就是要选一个好的项目。如果深圳是个主板，那么光明将成为主板里的“科创板”。

如果把深圳看成一个大盘：每个城市都有其价值座标的相对比例，由此可以判断相对的价格合理性。

部分国际性城市则可以用世界座标来定位，比如北京对纽约、上海对东京、深圳对洛杉矶等，光明科学城未来对标美国北卡三角科学园、日本筑波科学城、法国格勒诺布尔等世界主要科学城。

选项目时，也同样可以有一套价值判断的逻辑，无论从短期政策、中期经济、长期人口，光明都是深圳的“绩优股”。

这三个核心价值逻辑在使用时，每个维度都有相应的信息值得去分析，从而帮助判断一个城市未来更有可能成为加州的硅谷或是铁锈地带的底特律，以及何时是入场的窗口时机。

论政策优势：光明科学城以及广深港科技创新走廊重要节点的双重身份，光明被认为是“下一个南山”，并且由于其具有比南山更充足的土地储备，被认为是深圳的未来”！

论经济实力：按照统计局数据，2019年光明GDP成功突破1千亿，达到了1022亿左右，增速达到8%，超越不少区域的增速。基本是用了极少量的人口（才60多万常住人口），去爆发了过千亿的GDP。

论人口增长：光明人口规模，仅仅是从48万到62多万，可见，光明人口还是有非常大的空间，言下之意，光明还有很大的人口红利空间。

光明引领新一轮居住革命

公寓需求井喷

光明可建设用地达100平方公里，是深圳唯一可成片开发的城区。

目前光明随着勤城达、益田、星河、华润、佳兆业、万科、京基、招商、绿地、中粮、龙光、中海、兆邦基、华侨城、兆邦基、金融街华发等众多开发商相继进入，区域已进入密集式开发阶段，未来将有超千万的体量供应。

光明区域价值不断提升，知名开发商扎堆进驻。

随着国家战略的加持，交通的完善，以及科创企业的入驻，光明迎来了大量的居住需求的井喷。深圳的刚需购房客除了住宅之外，不限购不限贷的居住型公寓也受到市场的热捧。

光明，吸引了了众多人才的进入，住宅的短缺，带来了高端公寓需求的井喷。

一个大的城市要像亚马逊森林一样，要有多元化的人才聚合，选择一个城市板块的核心：人口活力，看能否吸引高素质奋斗人群迁入；创新活力，核心是科技与研发的投入如何。

作为新深圳的科技精英，一方面他们积极运用财富创造更大程度的物质财富，一方面，产业和人才的进入，带来了产业转型与经济高速增长，引领新一轮消费升级及居住革命。

新深圳年轻人口红利

大体量商业和住宅的密集扎堆，

带来的周边“第二空间”租住需求

光明拥有大量的住宅体量和商业体量，根据赢商网报道：深圳光明区商业体量超61万㎡， 宏发、龙光、星河等已进驻，周边有将吸引大量的人流，为光明的公寓带来了大量的租客收益。

科创产业人口红利

光明产业中心、世界500强名企汇聚

迎来产业人才的公寓需求

截止到目前为止，光明科学城将打造世界级高新500强总部基地。现在已有国家高新技术企业 1272 家，全区规模以上工业企业1300 家，上市企业64家，500强企业13家，产值百亿企业4家，光明迎来巨大的产业配套公寓需求。

科技研发人才红利

全球8000名博士、100万名科技人才汇聚

迎来科研人才公寓需求

光明科学城早在2019年就已经投入建设，其中，光明科学城大科学装置集群建设今年将进入新阶段：深圳湾实验室正式入驻、综合粒子设施首栋建筑开工、首批大科学装置组团启动……新的科创产业基地正将在光明土地上诞生！未来光明科学城已成为高薪、高知、高科技人才最密集的聚集地之一，成为全国海内外高层次人才最为密集、增长最快的人才特区。

首期15万 跟着巨头投资

的热门标的

眼下的光明成了购房人群的“打新”标的，不断推出的新盘也丝毫没有影响购房者对于光明的期待和热情。

而就在光明版“深南大道”旁，还有一个超级网红大盘现正处于飞速去化的阶段，不容忽视，大道资产、超级大盘，位于光明科学城核心地段的勤诚达正大城36-62㎡精装酒店式公寓，正是科技人才自住和投资客眼中的“香饽饽”。

作为光明的独栋真公寓，不限购、不限贷、低总价、低门槛即可入手。

勤诚达正大城36-62㎡精装酒店式公寓，亚朵签约入驻，具备居住型公寓条件，也具备投资的价值。居住型公寓一般具备如下条件：生活配套齐全（具备生活配套、带阳台、通燃气）、国际化服务标准，真正做到“拎包入住”！

作为大城内唯一的一栋公寓，能轻松满足大城 6000 户业主的自用需求，成为家之外的第二空间和补充资产，百万科技人士在家附近，买或租套公寓独立办公，成为一种新趋势！在此前一文《2020最值得购买的亚朵公寓┃全球科技范儿的 Life is Atour》，提到光明的公寓越来越受到深圳高科技范儿年轻人的追捧！

·  光明大道资产，约600亿产业环绕

光侨路是连接光明凤凰城和光明科学城两大核心片区的枢纽道路，串联起光明区的经济大动脉。光侨路高新科技产业园更是占地规模超300万㎡，投资规模近600亿元，拥有超5家500强高新科技企业，一家国家级科学实验室……例如迈瑞、欣旺达、普联、华星光电、深圳湾实验室等。

华星光电与深圳湾实验室两家超实力高科技机构，带来高科研城市的居住需求，更加凸显勤城达商务公寓投资价值。

·  享受大城的配套：生活配套齐全，具备生活气息

项目依托87万㎡公园学府大城醇熟配套，拥有勤诚达K+等繁华商业配套；家门口2所幼儿园+1所54班中小学（华中师大勤诚达附校已开学）；3.5万㎡城市级公园绿地，茅洲河、大眼山等生态资源，尽享丰盛配套服务。

·  亚朵酒店签约入驻：稳坐世界500强的房东

亚朵酒店入驻勤诚达正大城，与亚朵酒店的强强联合，标志着属于百亿大城品质生活的再次升级——勤诚达正大城酒店式公寓不仅能够为客户提供收益保障，还提供全方位的专享托管服务。

 ·  国际一线品牌精装，让科技人才真正做到“拎包入住”

公寓采用国际一线品牌，全屋米家智能化家居，匠心打造精品公寓，让科技人才真正做到“拎包入住”，省时、省力、省心。

·  户户全景阳台，通燃气，享受住宅的景观视野

不仅如此，户型设计方面也是亮点十足，空间方正实用，户户全景阳台，尽享无敌视野，北面近赏大城核心园林景观，南面远眺大眼山山景。阔绰的外景阳台紧靠客厅及卧床，采光充足；内部配套齐全，带厨卫享受住宅的景观视野。

·  首期15万起，即可入手36-62㎡精装酒店式公寓

更加令人惊喜的是，勤诚达正大城约36-62㎡精装酒店式公寓，单价3字头，总价1字头，首期15万起，不仅享科创总部基地和光侨路产业带科技红利，还与总部科创企业腾讯、大疆、华星光电等高管精英做邻居，这样难得的入主光明科学城“硅谷”的财富机遇，错过不再！

头排大道资产的公寓将会成为绝版稀缺品。对于没有房票的购房者来说，错过这批商务公寓，他们将会面临住宅买不到，公寓没得买，错过“买进深圳”的机会。

全世界最顶级的科学城

全深圳20多所顶尖大学

全球最重要的高科技研发中心之一

全深圳的世界500强

如此重磅级的巨头加持

加仓深圳楼市“科创板”资产

投资稳做百万金领的房东